Meestgestelde vragen over de huuraanpassing 2024

We kijken naar het verzamelinkomen. Dit is een afgeleide van het bruto inkomen. Het verzamelinkomen kan soms lager zijn dan het bruto inkomen. Bijvoorbeeld als je zorgkosten kon aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting. Als je een inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvraagt, staat hier altijd het verzamelinkomen op.

Je ontvangt dan uiterlijk 30 september 2024 een aangetekende herinneringsbrief van Haag Wonen met een kopie van de huurverhogingsbrief. Na ontvangst van die brief kan je de Huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen. Dit verzoek moet uiterlijk 31 oktober 2024 bij de Huurcommissie binnen zijn. De Huurcommissie beoordeelt dan of de huurverhoging redelijk is net als bij een schriftelijk bezwaar.

Hierna zijn er twee mogelijkheden:

• Krijg je gelijk? Dan passen wij de huurprijs aan.
• Krijg je ongelijk? Je betaalt dan vanaf 1 juli 2024 met terugwerkende kracht de nieuwe huurprijs. Dat betekent dat je over de maanden dat je te weinig huur hebt betaald je de verschuldigde huur in één keer aan ons moet betalen. Ook moet je € 25 aan de Huurcommissie betalen. Daarnaast betaal je vanaf dat moment de nieuwe huurprijs.

De Belastingdienst kijkt naar het inkomen van 2022 van alle bewoners die nu in de woning wonen. Het maakt daarbij niet uit wie in 2022 in de woning woonden.

Dat is per situatie verschillend:

De Belastingdienst kijkt naar het verzamelinkomen van 2022 van alle bewoners die nu in je woning wonen bij elkaar opgeteld. Heb jij een hoger inkomen volgens de Belastingdienst (M of J)? Dan is je huurverhoging hoger dan de basis huurverhoging. Dit noemen we inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij de brief over de huuraanpassing zit dan ook een huishoudverklaring van de Belastingdienst. De basis huurverhoging is geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Je kan een verzoek huurverlaging indienen als een van de volgende twee situaties van toepassing is:

1. Huurverlaging naar € 577,91 (volgens de Wet Huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen). Je kan deze verlaging nog aanvragen tot en met 30 december 2024 als je aan de volgende voorwaarden voldoet:
   • Je hebt een sociaal huurcontract met een huur hoger dan  € 577,91
   • Je huurcontract is op 1 maart 2023 of eerder ingegaan
   • Je hebt in 2023 geen eenmalige huurverlaging naar € 575,03 gekregen
   • Je voldoet aan de volgende inkomenseisen:

Stuur met je verzoek de volgende gegevens mee:

1. Zelf opgestelde en ondertekende verklaring hoeveel personen (met naam en geboortedatum) op je adres wonen, inclusief personen tot 27 jaar.
2. Loonstroken en/of uitkeringsgegevens van de laatste zes maanden van alle bewoners vanaf 27 jaar.
3. Van bewoners zonder inkomen of met meerdere of wisselende inkomens een verzekeringsbericht van het UWV. Je kan dit downloaden op mijnuwv.nl onder ‘persoonlijke gegevens’ → ‘controleren loongegevens’. Het vinkje voor ‘loongegevens’ moet aanstaan.

2. Huurverlaging naar € 879,66. Je kan deze verlaging aanvragen als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

• Je hebt een sociaal huurcontract met een huur hoger dan € 879,66
• Je hebt een inkomen waarmee je recht hebt op huurtoeslag

Stuur met je verzoek de volgende gegevens mee:

• Uittreksel woningtoewijzing gezin (BRP) van de gemeente. Hierop staat hoeveel bewoners (met naam en geboortedatum) op het adres staan ingeschreven. Van personen zonder naam en geboortedatum is ook nog een persoonlijk uittreksel basisregistratie personen (BRP) nodig.

• Inkomensverklaringen van de Belastingdienst (IB) van alle bewoners vanaf 15 jaar. Alle inkomensverklaringen moeten van hetzelfde jaar zijn.
• Inkomensdaling pas in 2024? Dan ook loonstroken en/of uitkeringsgegevens van de laatste 3 maanden van alle bewoners vanaf 15 jaar.

Je kan bezwaar maken op de basis huurverhoging in de volgende situaties:

• In de huurverhogingsbrief staan fouten. Bijvoorbeeld een hogere huurverhoging dan toegestaan, een verkeerde ingangsdatum of een onjuiste kale huurprijs.
• De nieuwe huur is hoger dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling van de woning.
• De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd omdat het onderhoud van de woning niet goed genoeg is of de Huurcommissie heeft een zaak daartoe in behandeling.

Je hoeft verder geen gegevens mee te sturen met je bezwaar. Je bezwaar moet uiterlijk 30 juni 2024 bij ons binnen zijn.

Dat kan als iemand in je huishouden gehandicapt of chronisch ziek is; als het opgetelde verzamelinkomen van 2022 niet klopt of als het opgetelde verzamelinkomen na 2022 gedaald is. Het inkomen kan dalen door een verandering in de huishoudsamenstelling of door bijvoorbeeld een verandering van baan.

Is het inkomen van alle bewoners opgeteld na 2022 gedaald en val je daardoor in een andere categorie (L of M)?

Maak dan bezwaar op de huurverhoging. Je bezwaar moet uiterlijk 30 juni 2024 bij ons binnen zijn om de lagere huur per 1 juli 2024 in te laten gaan. Lukt dat niet? Je hebt dan nog drie jaar om een verzoek in te dienen om de huur te verlagen met het inkomensafhankelijke gedeelte van je huurverhoging. Je lagere huur gaat in dat geval wel pas twee maanden na de complete aanvraag in. Ook dan kan je een verzoek huurverlaging indienen voor inkomensafhankelijke huurverhogingen die je in de drie jaar daarvoor hebt gekregen. Ook als pas later, maar wel binnen die drie jaar, je inkomen daalt kan je huurverlaging vragen. We kijken namelijk naar het inkomen van alle bewoners die op het moment van aanvraag in de woning wonen.

Stuur met je bezwaar of verzoek de volgende gegevens mee:

• Uittreksel woningtoewijzing gezin (BRP) van de gemeente. Hierop staat hoeveel bewoners (met naam en geboortedatum) op het adres staan ingeschreven. Van personen zonder naam en geboortedatum is ook nog een persoonlijk uittreksel basisregistratie personen (BRP) nodig.
• Als inkomensdaling de reden is: Inkomensverklaringen van de Belastingdienst (IB) van alle bewoners vanaf 15 jaar. Alle inkomensverklaringen moeten van hetzelfde jaar zijn.
• Inkomensdaling pas in 2024: Dan ook loonstroken en/of uitkeringsgegevens van de laatste 3 maanden van alle bewoners vanaf 15 jaar.
• Als iemand in je huishouden een handicap heeft of chronische ziek is: I.p.v. inkomensgegevens de volgende documenten:

• • Bewijs van de indicatiestelling voor zorg op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz);
  • De beschikking op grond van de Wmo (Wet op maatschappelijke ondersteuning);
  • Als er iemand een ernstige visuele beperking heeft, een verklaring van de huisarts.