Bestuursvoorzitter Mohamed Baba groeide zelf op in sociale huurwoning: ‘Heb echt begrip voor huurders’

INTERVIEW Bestuursvoorzitter Mohamed Baba van woningcorporatie Haag Wonen, die net is herbenoemd voor vier jaar, staat de komende tijd voor een enorme klus. Hij moet duizenden nieuwe woningen bouwen én duizenden oude sociale huurwoningen renoveren en duurzamer maken. Veel bestaande huurders klagen over hoge energieprijzen of vocht en schimmel. Maar er is hoop.
Ilah Rubio (Algemeen Dagblad) 14-04-24, 07:00

Baba staat nu vier jaar aan het hoofd van de op een na grootste woningcorporatie van Den Haag, en in die periode zag hij de situatie op de woningmarkt eigenlijk alleen maar verslechteren. Het aantal mensen dat in Den Haag en omgeving op de wachtlijst staat voor een sociale huurwoning is nog nooit zo groot geweest. De wachttijd is opgelopen tot zes jaar. Veel huurders wonen in huizen die dringend toe zijn aan vervanging of moeten worden geïsoleerd en aangesloten op warmtenetten. Hij is dan ook blij dat het tegenwoordig weer over volkshuisvesting gaat, met een actieve rol voor corporaties.

Miljarden
De komende tien jaar worden er duizenden nieuwe woningen gebouwd en worden duizenden bestaande woningen worden opgeknapt zodat er fijne buurten ontstaan waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en naar elkaar omkijken, aldus de bestuursvoorzitter. Dat vergt een miljardeninvestering. Die is er nu. ,,We hebben ambitieuze investeringsplannen en een investeringsvolume van ruim 2 miljard. Dat volume kan de corporatie lenen op basis van de waarde van de bestaande woningen. Om deze megaklus te klaren hebben we eigenlijk nog meer geld nodig. Daarvoor blijven we de grenzen opzoeken en blijven we het maximale doen binnen de mogelijkheden die we hebben. Het blijft spannend en door macro-economische omstandigheden kan onze financiële situatie zomaar weer anders zijn’’, waarschuwt hij.

Bestuursvoorzitter Mohamed Baba van Haag Wonen. ,,Van de ruim 2 miljard die we hebben gaat de helft naar verduurzaming en het verbeteren van ons bestaand bezit.’’ Zo wordt ook de Witte Anna, het gebouw op de achtergrond, flink opgeknapt.

Tekst gaat verder onder de foto.

De afgelopen vier jaar zijn we vooral bezig geweest met voorbereiden. Dit jaar alleen al gaan we voor 526 woningen de eerste paal de grond inslaan. En dat is het begin van meerdere jaren dat we met veel hijskranen in de stad staan. Onze ambitie is om de komende jaren 3600 nieuwe woningen te realiseren en daarnaast te investeren in fijne wijken. Dus nu begint het echt.’’

Helft
Met die miljardeninvestering zijn over enkele jaren echter niet meteen alle problemen op de sociale woningmarkt opgelost, waarschuwt Baba. ,,Die huidige ruim 2 miljard is heel, heel, veel geld. Maar de opgave is veel groter. In heel Nederland komt de corporatiesector ruim 5 miljard tekort. En 1 miljard daarvan valt in de regio Haaglanden. Dat neemt niet weg dat we met de middelen die we nu hebben het maximale gaan doen. We gaan de helft investeren in nieuwbouw en de andere helft investeren we in verduurzaming en het verbeteren van ons bestaand bezit. Daarbij investeren we ook in fijne buurten waar bewoners elkaar ontmoeten. Bijvoorbeeld met onze aanpak van binnentuinen die we klimaatadaptief maken met inzet voor ontmoetingen en moestuinen.’’

De nood is hoog, ziet ook Baba in zijn eigen omgeving. Niet alleen van mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning, maar ook de groep die daar net niét voor in aanmerking komt. ,,Mensen die te veel verdienen voor de sociale huur, maar te weinig hebben om een huis te kopen, die tussen wal en schip vallen. Mensen die later starten met het stichten van een gezin of mensen die wachten met samenwonen omdat er geen woning beschikbaar is. Jongeren die langer thuis moeten blijven wonen.’’

Middenhuur
Voor die groep wil Baba ook bouwen. Vandaar dat Haag Wonen nu woningen in de zogeheten middenhuurcategorie (vanaf 880 tot 1100 euro) gaat bouwen. ,,Wij willen in alle wijken van Den Haag meer woningdifferentiatie toevoegen, zodat ook andere prijsklassen beschikbaar zijn voor mensen in wijken waar nu eenzijdig bezit is, zoals Den Haag Zuidwest. Daar bestaat ongeveer 60 procent uit sociale huurwoningen. Maar ook in gebieden waar nu bijna geen sociale huurwoningen aanwezig zijn. Want er zijn heel veel mensen in die wijk die meer inkomen hebben gekregen of carrière hebben gemaakt, maar wel in die wijk willen blijven. Daar is nu geen aanbod voor.’’

Verdienen
Baba vindt ook dit een taak voor sociale verhuurders. ,,Omdat corporaties er zijn voor mensen die ons nodig hebben. En je ziet de afgelopen jaren steeds meer mensen die net iets te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar ook net te weinig om in de vrije sectorhuur of in de koop terecht te komen. Dus er zit een gat, waar de markt niet volledig is ingestapt.’’

Maar wat gaan jullie doen voor jullie bestaande huurders? In Den Haag zijn veel woningen niet goed geïsoleerd, waardoor bewoners hogere energiekosten hebben. Er zijn veel klachten over schimmel- en vochtproblemen.
,,Wij kijken elk jaar naar ons bezit. En in principe komt elk complex één keer in de drie jaar aan de beurt voor de vraag wat is er nodig? We zijn heel erg bezig met flink investeren en uitvoeren van renovatiewerkzaamheden. Zorgen dat woningen technisch op kwaliteit komen. De afgelopen vier jaar hebben we gewerkt aan wat wij noemen de basiskwaliteit van een woning. Dat betekent ook dat een woning kwalitatief goed geïsoleerd moet zijn, zodat het energieverbruik zo laag mogelijk is, en dat er goed geventileerd wordt zodat er geen vocht en schimmel ontstaat. Dus voor een deel zit het in de woning. Daar hebben wij wat te doen’’, zegt Baba.

Maar voor een ander deel zit het volgens hem ook in bewonersgedrag. ,,Want we komen nog vaak tegen dat mensen, zeker als een woning net geïsoleerd of gerenoveerd is, denken: we doen of alle ramen open en de verwarming hoog of we doen alle ramen dicht als we de was ophangen. Maar dan moet je juist ventileren. We zijn daar ook elke dag met bewoners over in gesprek.

Dakraam
Veel huurders in Den Haag klagen over schimmel- en vochtproblemen. Baba erkent dat er nog te vaak schrijnende gevallen zijn. Zelf groeide hij als kind ook op in een sociale huurwoning, in Amsterdam. Baba kan zich daarom goed verplaatsen in zijn huurders. ,,Ik heb echt wel begrip voor de emoties bij mensen, en voor de problemen waar ze mee komen. Dus ik probeer altijd heel goed te luisteren’’, vertelt hij. ,,Ik probeer er dus ook niet gelijk wat van te vinden. Maar ik probeer ook heel eerlijk te zijn. Wat kunnen we wel en wat kunnen we niet? En ik merk dat dat heel erg gewaardeerd wordt.’’

Hij roept huurders die kampen met schimmel- en vochtproblemen op om dit meteen te melden bij de corporatie. Haag Wonen zal er dan alles aan doen om die problemen te verhelpen, zegt hij. Helaas is het soms complex en niet eenvoudig op te lossen, legt hij uit. ,,Maar in plaats van dat we iets over drie jaar doen, halen we die woningen naar voren. En als er echt gevaarlijke situaties zijn of schrijnende gevallen is er altijd ruimte voor maatwerk. Dat kom ik gelukkig niet veel tegen. Maar als de veiligheid van bewoners in het geding is, zullen we daar altijd op acteren’’, verzekert hij.

Veel bewoners hebben hoge energiekosten omdat hun huizen niet goed geïsoleerd zijn? Waarom duurt die verduurzaming zo lang?
,,Het is onze plicht om ervoor te zorgen dat woningen technisch goed op orde zijn en woningen energiezuinig zijn. We willen daarom 16.000 bestaande woningen klaar maken voor de toekomst. Die gaan we aansluitbaar maken op verschillende betaalbare duurzame warmtebronnen.’’ Er is nu ook geld voor het verduurzamen en verbeteren van het bestaand bezit van Haag Wonen, legt hij uit.

,,Van de ruim 2 miljard die we hebben, gaat de helft hier naartoe. Dan hebben we het over renovatie, maar ook over het isoleren van bestaand bezit. Om die woningen aan te kunnen sluiten op betaalbare alternatieven voor duurzame energie, moeten we onze woningen isoleren. Zeker de woningen uit de vorige eeuw. Dan heb je het onder meer over dubbele beglazing, gevel- en dakisolatie en zonnepanelen. Maar er zijn ook woningen waar we zien dat het technisch niet meer haalbaar is. Die moeten worden vervangen door nieuwbouwwoningen. Daar kiezen we het liefst niet voor. Maar als het nodig is, omdat de woningen technisch op zijn, dan kan het niet anders. Bewoners hebben wel altijd de mogelijkheid om terug te keren. Wanneer we de kans hebben, bouwen we meer woningen terug om direct iets te betekenen voor de woningzoekenden.’’

,,We hebben nu goed in beeld hoeveel van onze woningen de laagste energielabels hebben. Dat zijn er zo’n 1900. Die staan nu allemaal versneld op de lijst en komen voor 2029 aan de beurt. Maar ook de rest komt aan de beurt. Bij renovatie is ook gelijk sprake van isolatie. Dit jaar gaan we voor 80 miljoen nieuwbouw plegen en voor 70 miljoen verduurzamen en renoveren. Daarnaast geven we dit jaar ook 55 miljoen uit aan normaal onderhoud.’’

Huurders zijn over het algemeen blij met renovatie. ,,Wij moeten voordat we aan de slag kunnen toestemming hebben van minimaal 70 procent van de huurders. Nu halen we geregeld 95 tot 100 procent. Dat komt ook omdat we vaker met onze huurders in gesprek zijn.’’

Maar er is ook verzet in Den Haag tegen sloop toch?
,,Dat klopt. En we weten en snappen dat de impact groot is. Ik zie dat vooral als een oproep aan onszelf om ons werk nog beter uit te leggen. Wij investeren ontzettend veel tijd om onze bewoners te kennen en te begrijpen wat er speelt. Het is belangrijk dat wij onze bewoners meenemen in dat proces. Wat kan wel en wat niet? Ook als het een moeilijke boodschap is. Dat moeten we ook durven. Dat doen we nu steeds beter. Wij zitten nu aan de voorkant en zijn continu in gesprek met onze bewoners. Dus niet pas als er gedoe is. En natuurlijk zijn er altijd mensen die het er niet mee eens zijn. Dan is het aan ons om dat goed uit te leggen.’’