‘Na vijf jaar niets bijbouwen zijn we met een inhaalslag bezig’

‘Door de crisis heeft Haag Wonen een aantal jaar niet kunnen bouwen in onze mooie stad Den Haag, maar nu maken we grote stappen. De afgelopen tijd hebben we flink kunnen investeren in woningbouw,’ zegt Kirsten Dubbelman, directeur vastgoed bij Haag Wonen.

‘Geen dure villa’s, maar binnenstedelijke woningbouw voor mensen die het zelf niet kunnen regelen. Daar ligt mijn hart,’ zegt Kirsten Dubbelman. Ze werkt inmiddels zeventien jaar in de volkshuisvestelijke woningbouw en kwam in 2005 in de hoogtijdagen terecht bij Kristal, een projectontwikkelaar voor zes woningcorporaties in de Randstad.

‘Dat was in een fantastische tijd. Met honderdvijftig vastgoedprofessionals deden we hele uitdagende binnenstedelijke projecten in de Randstad.’ In de crisistijd moest Kristal zichzelf opheffen en toen kon Dubbelman aan de slag bij Haag Wonen, waarvoor ze al werkte vanuit Kristal. ‘We hebben toen bij Haag Wonen de stekker uit de nieuwbouw getrokken, omdat het financieel heel lastig was voor de woningcorporatie. Toen ben ik vooral gaan renoveren. We hebben zo’n vijf à zes jaar zelf geen nieuwbouw gedaan, ook geen sloop en vervangende nieuwbouw. Nu zijn we met Haag Wonen echt met een inhaalslag bezig.’
1.000 nieuwe woningen

Volgens Dubbelman zijn nieuwe woningen in het sociale en middensegment hard nodig. ‘Er is bijna geen doorstroming naar middenhuur of goedkope koop. Tijdens de crisis is er echt een gat geslagen. Woningcorporaties mochten geen middenhuur meer bouwen en de markt pakte het niet voldoende op. Dat is een van de redenen dat we nu lange wachtenlijsten hebben.’

Om een deel van de woningnood op te lossen, wil Haag Wonen de komende acht jaar zo’n 1.000 woningen toevoegen. De grote bulk daarvan zit in 2025 en 2026. ‘Een groot deel van mijn rol is om het proces zoveel mogelijk te versoepelen en te versnellen en het gesprek met de gemeente en marktpartijen aan te gaan’, vertelt Dubbelman. ‘Aan de andere kant zorg ik er intern voor dat wij onze processen goed op orde hebben. Ik ben me er heel erg van bewust dat we veel maatschappelijk geld uitgeven en dat betekent ook een behoorlijke verantwoording en uitgebreide procedures die we hebben.’

Grote stappen

Als haar grootste succes ziet Dubbelman het stabiele team van twintig vastgoedprofessionals die ze om zich heen heeft. ‘Hiermee zetten we op dit moment hele grote stappen in zowel de uitbreidings- als de verduurzamingsopgave. De afgelopen tijd hebben we het investeringsvolume flink kunnen vergroten. We komen van cijfers van eerst 12 miljoen euro en toen 16 miljoen euro en krabbelden zo steeds verder op. Met afgelopen jaar het hoogtepunt, toen hebben we zo’n 70 miljoen euro weggezet. Dat is ongekend hoog.’
‘Dat we dat samen met het team weten te realiseren vind ik een prestatie en ik ben er heel trots op dat het lukt.’ Het investeringsvolume vergroten hebben Dubbelman en haar team onder meer gedaan door projecten te identificeren die of gesloopt moeten worden of verduurzaamd kunnen worden. En door te werken met productielijnen, waarmee woningen op een slimme manier en een natuurlijk moment worden verduurzaamd.

Huizen aan de Doctor Schaepmanstraat in Den Haag

Een van deze projecten waar Dubbelman en haar team grote stappen hebben gemaakt is in Spoorwijk in Den Haag, met 154 nieuwbouwwoningen. Aan de Jonathanstraat, de Schimmelweg, de Van Meursstraat en de Doctor Schaepmanstraat zijn de laatste woningen van het project opgeleverd en inmiddels hebben alle 154 huishoudens de sleutel van hun nieuwe woning gekregen. ‘Dit project stamt uit 2016, een tijd waarin we nog helemaal niet bezig waren met nieuwbouw en uitbreiding, maar deze woningen waren te slecht om te kunnen renoveren en verduurzamen. Ze moesten echt gesloopt worden.’

Op de plek van het project in Spoorwijk stonden eerst zo’n 140 woningen uit de jaren twintig van de vorige eeuw. Dat waren beneden- en bovenwoningen en pas in de jaren zeventig zijn daar douches en toiletten in gemaakt. ‘Dit is toen op allerlei onmogelijke plekken ingebouwd en als we wilden renoveren moest de hele binnenkant overhoop. Er was geen plattegrond hetzelfde. En de bewoners moesten dan alsnog verhuizen naar een andere woning. De beslissing om te slopen was al een uitdaging, aangezien wij de filosofie hadden “wij slopen niet”, omdat dat nooit rendabel is, tenzij je 3 op 1 terugbouwt. Maar op een gegeven moment moet er wel wat gebeuren, de woningen waren te slecht, op technisch vlak en qua woonkwaliteit. Dan moet je die stap durven nemen.’

Het uitgangspunt bij dit project was om minimaal 100 procent terug te bouwen. Uiteindelijk heeft Haag Wonen dat voor elkaar gekregen met compacte woonvormen, voornamelijk driekamerwoningen. ‘Daardoor konden we veertien woningen meer bouwen dan er stonden.’

‘Wij verdienen onze investeringen in nieuwbouw niet in twintig jaar terug. Dat kan niet met onze huurprijzen’

Lange adem

Hoe krijgt Haag Wonen het financieel voor elkaar om toch woningen te bouwen? ‘Nu de waarde stijgt van de woningen in ons bezit hebben we meer om te investeren, maar dit staat wel onder druk, want de bouwprijzen rijzen de pan uit. We moeten het echt hebben van de lange adem. We verdienen het niet terug in de eerste vijftien tot twintig jaar. Dat kan niet met onze huurprijzen. Het is belangrijk dat we woningen neerzetten met lage onderhoudskosten, zodat we die op de lange termijn ook laag houden. Dat is de manier waarop we misschien over honderd jaar quitte spelen.’
Het helpt wel dat de verhuurderheffing dit jaar omlaaggaat. Volledige afschaffing betekent voor Haag Wonen dat ze zo’n 18 miljoen per jaar niet hoeven te betalen aan de Rijksoverheid. ‘We hebben een onderhoudslast van 50 miljoen op jaarbasis, dus met 18 miljoen kunnen we meer onderhouden of we kunnen dan meer lenen, waardoor we er zomaar honderd woningen per jaar bij kunnen bouwen.’

Bouwlocaties

Een andere uitdaging bij het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen, is het gebrek aan nieuwe bouwlocaties. Haag Wonen werkt alleen binnen de gemeentegrenzen van Den Haag en daar zijn weinig bouwrijpe bouwgronden te vinden. ‘We richten ons daarom enerzijds op onze eigen locaties, waar het echt nodig is om te slopen en waar we kunnen verdichten. En waar we tegen een ruim openbaar gebied zitten, kunnen we met de gemeente bespreken of het mogelijk is om daar uit te breiden’, zegt Dubbelman.
Anderzijds zoekt ze aansluiting bij ontwikkelaars en de gemeente. Als toegelaten instelling kan Haag Wonen de 30 procent sociaal invullen die de gemeente eist. ‘We bereiden nu samen met ontwikkelaars een aantal locaties in de Binckhorst voor. En in Spoorwijk hebben we nog een andere locatie waar we mee bezig zijn. Dus als er een locatie is, willen wij daar heel graag de sociale huurwoningen voor onze rekening nemen.’

Kirsten Dubbelman, directeur vastgoed bij Haag Wonen

Dubbelman studeerde bouwkunde in Eindhoven en ging daarna aan de slag bij het ingenieursbureau E3D ingenieurs, waar ze voornamelijk bedrijfspanden verbouwde en ontwierp. In 2005 begon ze bij Kristal Projectontwikkeling, een projectontwikkelaar voor zes woningcorporaties in de Randstad. Ze werkte via Kristal al vijf jaar voor Haag Wonen en werd daarna intern bij Haag wonen. Eerst als projectmanager en nu als directeur vastgoed. Haar huidige functie heeft ze 4,5 jaar. Als directeur vastgoed zorgt ze ervoor dat Haag Wonen uitbreidingslocaties kan vinden en dat projecten op een goede manier doorgang vinden. Ze stuurt een team van twintig vastgoedprofessionals aan.